當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站--->品牌營(yíng)銷欄目--->市場(chǎng)縱橫-->詳細(xì)內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 作者：佚名 日期：2002-1-15 字體：[大] [中] [小]

　在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。
　　第1節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 
　　　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究
與預(yù)測(cè)驗(yàn)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。 
　　市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見(jiàn)等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。 
　　1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性 
　　　　我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”當(dāng)作自己的座右銘，以激勵(lì)自己不斷進(jìn)取。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對(duì)住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。最近我國(guó)住宅設(shè)計(jì)和建造的一項(xiàng)重大改革-----新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無(wú)錫市完成試點(diǎn)工程，且通過(guò)了有關(guān)部門鑒定。所以企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。 
　　　　現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 
　　2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容 
　　　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面。 
　�。�1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。 
　　　　1． 政治法律環(huán)境調(diào)查 
　　　　　�。�1） 國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。 　　　　
　　　　�。�2） 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。 
　　　　　�。�3） 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 
　　2． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 
　�。�1） 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，
　�。�2） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 
　�。�3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 
　�。�4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 
　　（5） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 
　�。�6） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 
　�。�7） 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 
　�。�8） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 
　　（9） 財(cái)政收支。 對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查”一章。 
　　3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
　　　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 
　�。�1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 
　　　　 1． 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。 
　　　　 2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。 
　　　　 3． 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。 
　　　　 4． 購(gòu)買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。
　�。�3） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 
　　　　 1． 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。 
　　　　 2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 
　　　　 3． 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 “
　　　　 4． 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。 5． 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
　�。�4） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 
　　1． 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 
　　2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化經(jīng)趨勢(shì)。 
　　3． 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 
　　4． 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。 
　　5． 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 
　　6． 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 
　　7． 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。 
　�。�5） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 
　　1． 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。 
　　2． 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 
　　3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 
　　4． 人員促銷的配備狀況。 
　　5． 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。 
　　6． 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。 
　�。�6） 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。 
　　1． 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 
　　2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 
　　3． 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 
　　4． 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 
　�。�7） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。
　　　　 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 
　　1． 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。 
　　2． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 
　　3． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。 
　　4． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 
　　5． 對(duì)兌爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 
　　6． 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。 
　　7． 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量， 本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 
　　8． 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。 
　　第2節(jié) 調(diào)查方法與條件 
　　1、 調(diào)查方法 
　　　　 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。市場(chǎng)調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。 
　�。�1） 按調(diào)查對(duì)象劃分。 
　　　　 1． 全面普查。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查�？梢哉f(shuō)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實(shí)際，效果明顯。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。
　　　　 2． 重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)買大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。例如，1993年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。 
　　　　 3． 隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。它又可以分為三種：一是簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體中所有個(gè)體都有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。 
　　　　 4． 非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指68． 市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不69． 是隨機(jī)選取，70． 而71． 是先確定某個(gè)標(biāo)72． 準(zhǔn)，73． 然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不74． 是相等的，75． 非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。 
　　（1） 就便抽樣。
　　　　也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問(wèn)其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。
　　（2） 判斷抽樣。
　　　　即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷由哪些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時(shí)，采用此方法能起到一定效果。 
　　（3） 配額抽樣。
　　　　即市場(chǎng)調(diào)查人員通過(guò)一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)公司需要調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備。現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個(gè)類別的樣數(shù)。詳見(jiàn)表41 表41 不同年齡收入情況（%） 
　�。ǘ�） 按照調(diào)查方法劃分。 
　　
　　　　1． 訪問(wèn)法。
　　　　這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法�？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 
　�。�1） 設(shè)計(jì)調(diào)查表。
　　　　調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。 設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟：
　　　　一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。例如對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的承受能力，還有消費(fèi)者對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。
　　　　二是按照所需收集的信息，寫出一連串問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場(chǎng)，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購(gòu)買生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費(fèi)者目前是否有存款，并要了解消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣�府�?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的有關(guān)政策等。
　　　　三是按照問(wèn)題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢問(wèn)問(wèn)題的次序。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見(jiàn)。五是按照測(cè)試結(jié)果，再對(duì)調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。 設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問(wèn)題要短。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問(wèn)題中不要使用專門術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語(yǔ)的。
　　　　第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問(wèn)被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 
　　訪問(wèn)法的形式。
　　　　調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。 
　　答卷法。
　　　　調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見(jiàn)，使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。 談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開座談會(huì)，大家暢所欲言。然后還可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話，深入調(diào)查。這種方法的最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)查許多問(wèn)題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問(wèn)題不太相關(guān)的問(wèn)題，可以彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問(wèn)題，談話氣氛好，不受拘束。 
　　電話調(diào)查。
　　　　這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。如定期詢問(wèn)重點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺(jué)如何，有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。
　　
　　觀察法。
　　　　這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調(diào)查者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。
　　觀察法有三種形式。 
　　直接觀察法。
　　　　派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本公司的信賴程度。 
　　實(shí)際痕跡測(cè)量法。
　　　　調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果較好。 
　　行為記錄法。
　　　　在取得被調(diào)查同意之后。 用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購(gòu)買者不愿透露他們某些方面的行為，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來(lái)使用。 
　　實(shí)驗(yàn)法。
　　　　實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對(duì)銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。雖然如此，實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號(hào)法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。 
　　二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 
　　　　作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買行為的調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。 
　�。�1） 樣本的數(shù)量。
　　　　一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。 
　�。�2） 樣本涵蓋面的廣度。
　　　　樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對(duì)于各抽樣樣本來(lái)說(shuō)，仍然不具有代表性。 
　�。�3） 問(wèn)題涵蓋面的廣度。
　　　　如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 
　�。�4） 調(diào)查的深度。
　　　　一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。 第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序 通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。
　　　　通常有七個(gè)方面，見(jiàn)圖 確定問(wèn)題及調(diào)研目的 收集信息資料 初步調(diào)查 調(diào)查設(shè)計(jì) 制定調(diào)查計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 資料分析 撰寫和提交調(diào)查報(bào)告 
　　一、 確定調(diào)查目的 
　　　　這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查要解決哪些問(wèn)題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。如果開始抓的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場(chǎng)調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用控測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。 
　　探測(cè)性調(diào)查。
　　　　當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。至于問(wèn)題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。
　　描述性調(diào)查。
　　　　描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。例如在銷售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描述性調(diào)查旨在說(shuō)明什么、何時(shí)、如何等問(wèn)題，并不解釋為何的問(wèn)題。與探測(cè)性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專門問(wèn)題提出答案。 
　　因果性調(diào)查。
　　　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。 
　　　　因果性調(diào)查。這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的 在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。 
　　預(yù)測(cè)性調(diào)查。
　　　　預(yù)測(cè)性調(diào)查是通過(guò)收集、分析、研究過(guò)去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)王碼電腦公司軟件中心定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。由于市場(chǎng)情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。因此，在確定研究目的的階段，可進(jìn)行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近的廣告沒(méi)有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移。為此便可做若干假設(shè)，例如：“消費(fèi)者認(rèn)為該公司房屋設(shè)計(jì)方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案�！薄笆鄯康膹V告設(shè)計(jì)太一般”“消費(fèi)者認(rèn)為該房屋的四周環(huán)境不夠理想�！钡鹊取�擬定假設(shè)的主要目的是限制研究或調(diào)查的范圍，以便使用今后收集到的資料來(lái)檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。 
　　二、收集信息資料 
　　　　市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這可以參見(jiàn)本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用？的敘述。 
　　三、初步調(diào)查 
　　　　初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有三個(gè)過(guò)程。 
　�。ㄒ唬┭芯克鸭�的信息材料。 
　　1 研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解目前市場(chǎng)上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏愛(ài)？ 
　　2 分析企業(yè)內(nèi)部資料。對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析、從而找出產(chǎn)生問(wèn)題的原因的線索。 
　�。ǘ�）與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話。
　　　　從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等。
　　（三）了解市場(chǎng)情況。
　　　　市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容。如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)查研究。 
　　四、調(diào)查設(shè)計(jì) 
　　　　根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。比如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過(guò)多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過(guò)分析先擬定問(wèn)題產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn)：一點(diǎn)是國(guó)家宏觀控制，銀根收緊，消費(fèi)者收入沒(méi)有好轉(zhuǎn)；另一點(diǎn)是廣告效果不大，沒(méi)有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用重點(diǎn)調(diào)查法，并配合個(gè)人訪問(wèn)法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來(lái)進(jìn)行調(diào)查研究。 在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問(wèn)卷。調(diào)查表及問(wèn)卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。 
　　
　　（一）當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 
　　
　　（二）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 
　　
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。 
　　
　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。一旦明確下來(lái)，參加實(shí)施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。 
　　
　　五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 
　　
　　　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過(guò)各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和收集由他人整理過(guò)的次級(jí)資料�，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 
　　
　　六、調(diào)查資料的整理分析 
　　
　　　　這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說(shuō)明有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。 
　　
　　七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告 
　　
　　　　撰寫和提交調(diào)查報(bào)千是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：
　　
　�。�1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；
　�。�2）報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；
　�。�3）文字精練，用語(yǔ)中肯；
　　（4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；
　�。�5）報(bào)告后慶附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；
　　（6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。 
　　
　　　　在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理 調(diào)查資料的方法，通過(guò)調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。 
　　
　　　　以上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作只具有一般性指導(dǎo)意義。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。 
　　
　　第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建 
　　
　　一、組建調(diào)查隊(duì)伍的必要性 
　　
　　　　亞當(dāng)斯密在《國(guó)富論》中提出“有一只看不見(jiàn)的手”引導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造了一個(gè)看得見(jiàn)的市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)調(diào)研人員可以通過(guò)對(duì)有形市場(chǎng)的把握，了解市場(chǎng)機(jī)制，從而搞清楚生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)、為誰(shuí)生產(chǎn)這三大問(wèn)題，最終利用這雙看不見(jiàn)的手，達(dá)到經(jīng)濟(jì)繁榮和國(guó)家富強(qiáng)的目的。 
　　
　　　　但在經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中，有足以影響自由競(jìng)爭(zhēng)的力量使這只看不見(jiàn)的手失去魔力，這些力量可以是個(gè)人、集團(tuán)或政府。在一定意義上，這類力量所表現(xiàn)出來(lái)的人為因素，在事發(fā)的前的以讓人看得清楚明白，可以把這稱為“看得見(jiàn)的手”。在中國(guó)，這只看得見(jiàn)的“手”無(wú)處不在，而最具代表性的行業(yè)莫過(guò)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，它使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變?yōu)榭床灰?jiàn)的市場(chǎng)。 正如中國(guó)的證券市場(chǎng)，真正入道的股民并不用埋頭于觀看市場(chǎng)漲跌行情，去做閱讀財(cái)務(wù)分析報(bào)告這類專業(yè)工作，只需要去關(guān)注那只突然不期而至的“巨手”。影響中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素是那只看得見(jiàn)的“手”。但是使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎變成看不見(jiàn)的市場(chǎng)的主要原因，不應(yīng)簡(jiǎn)單地歸推到政府身上。正像在證券市場(chǎng)中大家的感覺(jué)一樣，看得見(jiàn)的那只“手”不僅是政府的消息和政策變化，也有大小主力和散戶的不健康的投資心態(tài)。實(shí)際上，通過(guò)對(duì)微觀市場(chǎng)的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)在相當(dāng)程度上，看得見(jiàn)“手”和看不見(jiàn)市場(chǎng)的局面，也有企業(yè)自身的因素。一方面，它們習(xí)慣了看“手”而動(dòng)的模式，習(xí)慣了在此環(huán)境下自下而上的狀態(tài)；另一方面，它們習(xí)慣了這種市場(chǎng)后，聰明的人不是去力爭(zhēng)改善它，而是利用這種模式大發(fā)其財(cái)。 
　　
　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的基本素質(zhì) 
　　
　　　　組織高效、靈敏的市場(chǎng)調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場(chǎng)調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下。 
　　
　�。ㄒ唬┍仨毦邆鋭�(chuàng)新能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)常常是以新制勝，誰(shuí)首先認(rèn)識(shí)和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰(shuí)就有可能占據(jù)有利的市場(chǎng)地位。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場(chǎng)的敏銳性的勇?lián)�風(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場(chǎng)調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。 
　　
　　（二）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識(shí)型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有的關(guān)法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、行政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)，因此調(diào)查者需要良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)才能勝任市場(chǎng)調(diào)查工作。 
　　
　　（三）要具備市場(chǎng)信息分析能力。市場(chǎng)調(diào)查人員的工作決不簡(jiǎn)單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌?chǎng)信息推給決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。市場(chǎng)調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過(guò)現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分年能力、語(yǔ)言表達(dá)能力分不開的。 
　　
　�。ㄋ模┮�具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長(zhǎng)才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場(chǎng)。 第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)。由此可見(jiàn)資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 
　　
　　一、資料獲取途徑 
　　
　　　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)醒資料獲取途徑主要有下面八種： 
　　
　　（一）交易雙方當(dāng)事人。訪問(wèn)市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪問(wèn)中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場(chǎng)的交易線索。訪問(wèn)者可以詢問(wèn)交易當(dāng)事人，為什么會(huì)接受與其當(dāng)初的報(bào)價(jià)方案不同的成交結(jié)果，其所作出決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場(chǎng)交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無(wú)其他附加條件。 
　　
　�。ǘ�）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。王碼電腦公司軟件中心般而言，他們不但參與許多交易行為，且對(duì)于地方市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考。以促進(jìn)交易成功。因此，市場(chǎng)調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)查的深度和廣度。 
　　
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件等。 
　　
　�。ㄋ模┦煜し康禺a(chǎn)市場(chǎng)的人士。如房地產(chǎn)估價(jià)師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)王碼電腦公司軟件中心步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見(jiàn)聞不加查證即作為依據(jù)，并須注意，地方人士提供與實(shí)際大有出入的地價(jià)和房地產(chǎn)交易價(jià)格資料，不但不利于市場(chǎng)調(diào)查作業(yè)反而會(huì)造成混淆事實(shí)的弊端。 
　　
　　（五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級(jí)資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因?yàn)樗麄兺�往�?huì)視此種交流與自己的業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)應(yīng)該在促進(jìn)同業(yè)間資料的交流中發(fā)揮積極作用。 
　　
　�。�六）準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。供需雙方對(duì)于價(jià)格都有王碼電腦公司軟件中心致立場(chǎng)的市場(chǎng)交易資料固然極具使用性，但這些資料往往事過(guò)境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞收集起來(lái)也較為困難（除非列在計(jì)劃性的日常工作中）。地方市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。如果能利用準(zhǔn)交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運(yùn)用房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)進(jìn)行研究判斷，必能使它成為具有很好利用價(jià)值的資料。 
　　
　　（七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。 
　　
　�。ò耍└黝惔渭�(jí)資料。 
　　
　　　　主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來(lái)自上級(jí)主管理部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來(lái)自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。 二、基本資料搜集 資料可分為初級(jí)（一手）資料及次級(jí)（二手）資料兩類。初級(jí)資料系為物定目的而直接收集的資料，次級(jí)資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行初級(jí)資料收集前，應(yīng)先評(píng)估是否有現(xiàn)成的次級(jí)資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用次級(jí)資料，因?yàn)槔�用次�?jí)資料有成本低謙、取得容易的特點(diǎn)。 
　　
　�。ㄒ唬┐渭�(jí)資料。
　　
　　　　次級(jí)資料又可分為內(nèi)部次級(jí)資料和外部次級(jí)資料。 
　　
　　1 內(nèi)部次級(jí)資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告，初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告，產(chǎn)品定位報(bào)告，銷售檢驗(yàn)報(bào)告，結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料。由這些資料可整理出項(xiàng)目個(gè)案的來(lái)人、來(lái)電及產(chǎn)品策劃想很有幫助。 
　　
　　2、外部次級(jí)資料。外部次級(jí)資料來(lái)源主要包括官方、學(xué)術(shù)、單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。 
　　　　（1）官方資料，以統(tǒng)計(jì)類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計(jì)要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃及土地開發(fā)計(jì)劃等等。定期類統(tǒng)計(jì)資料可以郵購(gòu)或購(gòu)買，不定期類資料�？梢苑窍率角�道索賠取。 
　　　�。�2）學(xué)術(shù)單位，以研究報(bào)告或論文居多。例如各大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心（土地經(jīng)濟(jì)所）、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對(duì)交通建設(shè)、市場(chǎng)、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)總是作系統(tǒng)性的研究中心（土地經(jīng)濟(jì)所）、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對(duì)交通建設(shè)、市場(chǎng)、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問(wèn)題作系統(tǒng)性的研究，因此對(duì)于前瞻性的課題很有參考價(jià)值。此類報(bào)告或論文可在大學(xué)圖書館參閱。 
　　　�。�3）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場(chǎng)調(diào)查資料，常見(jiàn)的有中房指數(shù)的市場(chǎng)報(bào)告系列，梁振英測(cè)量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考雜志，其他較具學(xué)術(shù)性的則有《中國(guó)房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬(wàn)科地產(chǎn)周刊》等。 
　　
　�。ǘ�）初級(jí)資料。
　　
　　　　初級(jí)資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中常使用。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些初級(jí)資料（例如潛在客戶購(gòu)買力、選擇區(qū)位評(píng)估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合次級(jí)資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。 
　　
　　　　在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析，如官方資料主要有經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)，各項(xiàng)政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況，建筑規(guī)劃及各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)；而在學(xué)術(shù)研究類的報(bào)告中，主要有各項(xiàng)政府重要計(jì)劃的研究分析，及對(duì)當(dāng)前政策制度或特定主題的研究討論，比如經(jīng)濟(jì)適用住房政策的定位。產(chǎn)業(yè)資料及市場(chǎng)報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、貸款，及市場(chǎng)對(duì)各種產(chǎn)品的接受程度等。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃定位時(shí)須事先擬定資料搜集的方式，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達(dá)到事半功倍的效果。 
　　
　　三、土地使用資料搜集 各個(gè)國(guó)家對(duì)土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國(guó)對(duì)土地利用方面的規(guī)劃主要見(jiàn)圖4-2。 國(guó)土規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃 農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 其他發(fā)展規(guī)劃 縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 市級(jí)土地利用 縣（區(qū)）級(jí)土地區(qū) 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地 總體規(guī)劃 利用總體規(guī)劃 利用總體規(guī)劃 農(nóng) 基 環(huán) 土 城 業(yè) 礎(chǔ) 境 地 鎮(zhèn) 水 設(shè) 保 利 體 利 施 護(hù) 用 系 發(fā) 規(guī) 規(guī) 總 布 展 劃 劃 體 局 規(guī) 規(guī) 規(guī) 劃 劃 劃 目前我國(guó)已出臺(tái)的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》（1998年修訂）、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門，申請(qǐng)?zhí)桌L現(xiàn)狀圖，其中對(duì)規(guī)劃、建筑紅線、街道狀況等都有詳細(xì)規(guī)定。 至于可能影響項(xiàng)目基地使用的其他情況大都可由現(xiàn)場(chǎng)勘查獲得，例如是否違章建筑情況，現(xiàn)有地上物的構(gòu)造種類及拆除困難度，與鄰地交接是否被侵占，可否連通，是否距離太近影響以后施工和發(fā)生損害鄰近建筑物事件等等，這些都是項(xiàng)目策劃人員對(duì)土地使用必須深入掌握的資料。 
　　
　　四、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。 由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特生及基地狀況。表4—2為基情況調(diào)查表，主要說(shuō)明基地狀況的各項(xiàng)內(nèi)容及所搜集資料的方式。 表4—2 基地情況調(diào)查表 項(xiàng)目 內(nèi)容 基地地理形勢(shì) 方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向地上且 物、特殊狀況 基地地上物狀況 基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深 度 鄰地狀況 市級(jí)道路、主要出入道、基地給排水 基地道路及給排水狀況 市級(jí)道路、主要出入道、基地給排水 公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場(chǎng)）、與基地遠(yuǎn)近、基地的 可及性 附近公共設(shè)施及交通狀況 在探討基地本身?xiàng)l件及鄰近地因素時(shí)，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧?kù)o、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無(wú)影響居住環(huán)境的設(shè)施，及其與基地接近的程度、居民的職業(yè)與社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)以及生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點(diǎn)。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營(yíng)業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。工業(yè)區(qū)則追求最高生產(chǎn)力，一般工業(yè)需要大量用水，而且要價(jià)廉；另外如運(yùn)輸設(shè)施、交通干線、港灣、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的建設(shè)，對(duì)工業(yè)區(qū)有重大影響；其他如煤炭、電力等動(dòng)力資源、勞動(dòng)力來(lái)源、原料采購(gòu)市場(chǎng)及其與產(chǎn)品銷售市場(chǎng)的位置關(guān)系等，都是進(jìn)行工業(yè)區(qū)基地現(xiàn)狀資料搜集時(shí)需要深入調(diào)查的重點(diǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)有非常重要的參考價(jià)值。 基地條件的好壞受許多因素影響，尤其鄰地環(huán)境與交通條件的影響更為明顯，就投資觀點(diǎn)而言，事前的信息搜集及正確的分析，可以減少因基地狀況不良而造成產(chǎn)品滯銷、價(jià)格無(wú)法提升的困境。事實(shí)上絕大部分問(wèn)題的產(chǎn)生，在于事前調(diào)查了解不夠，以至造成開發(fā)時(shí)間延長(zhǎng)、資金積壓并且延誤了市場(chǎng)景氣時(shí)機(jī)。其他如基地面積是否過(guò)小，有無(wú)與鄰地相接問(wèn)題，聯(lián)絡(luò)道路是否順暢，自來(lái)水、垃圾清運(yùn)是否便利等等都是不可忽視的基地資料。 
　　
　　五、交通流量資料搜集 
　　
　　　　交通流量常能帶來(lái)人潮，使人潮駐留地商業(yè)價(jià)值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。 常見(jiàn)的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。 
　　
　　　　交通流量調(diào)查時(shí)段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時(shí)段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時(shí)段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定：
　　
　�。�1）調(diào)查地點(diǎn)；
　�。�2）調(diào)查日期；
　�。�3）調(diào)查時(shí)間；
　�。�4）調(diào)查時(shí)段；
　�。�5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；
　�。�6）調(diào)查表；
　�。�7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。 
　　
　　　　交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長(zhǎng)期看也會(huì)改變城鎮(zhèn)的發(fā)展條件，基至影響到城鎮(zhèn)的興起，使原有商圈或舊道路沿線的商店消沉沒(méi)落；又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無(wú)停車場(chǎng)或難以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無(wú)法生存。因此交通流量的多少，會(huì)影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們?cè)谒鸭�交通流量資料時(shí)，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法，并區(qū)分流量的時(shí)段差異，才能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的交通流量資料。 
　　
　　六、道路現(xiàn)狀資料搜集 路是人走出來(lái) 的，因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，因此項(xiàng)目策劃人員都需注意基地附近及對(duì)外道路的現(xiàn)狀。 道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，丈量道的路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)況資料時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)。 
　　
　　（一）道路形態(tài)。道路因經(jīng)過(guò)的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過(guò)觀察道路通過(guò)的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達(dá)的地區(qū)來(lái)判斷道路的形態(tài)。例如專門從事物資運(yùn)送經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的道路，貨車的比率可能超過(guò)60%，車流速度快，危險(xiǎn)性高，行人、自行車的通行量少，這種道路多半在高速公路附近，或者是郊外過(guò)境道路，大多通往工廠園區(qū)，休閑地區(qū)等。而通往工業(yè)區(qū)的道路兩旁所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)多為批發(fā)業(yè)、家具商場(chǎng)、加油站、建材市場(chǎng)等，如北京市三環(huán)線上就有玉泉營(yíng)家具城、宜賓家具城等4個(gè)~6個(gè)家具城，此外還有不少建材市場(chǎng)和燈具市場(chǎng)等。住宅開發(fā)較為成熟地區(qū)的道路則一般自用車占50%以上，這種道路上步行的行人、自行車、摩托車較多，沿路店鋪 營(yíng)以滿足住宅區(qū)內(nèi)的居民、學(xué)生及附近上班族的生活需求為主，因此常見(jiàn)便利商店、蛋糕店、錄像帶店、洗衣店等。 
　　
　　（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時(shí)，可注意下列狀況。 
　　1 道路的陰陽(yáng)面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽(yáng)面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。 
　　2 道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無(wú)法通過(guò)，不過(guò)此時(shí)往往有較密集的過(guò)街天橋。 
　　3 路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴(yán)重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。 
　　
　　　　城市規(guī)劃從市區(qū)到郊區(qū)，不管是工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)，還是住宅區(qū)的道路其所扮演的角色各有其用途特色與路寬的限制。如樓層高度、商業(yè)繁化程度等，會(huì)隨道路狀況改變，時(shí)而沒(méi)落時(shí)而繁榮。例如新開辟道路會(huì)因車流人潮增加而慢慢帶動(dòng)沿路工商業(yè)的發(fā)展，而老市區(qū)的道路則因人潮車流減少而沒(méi)落。因些道路現(xiàn)狀資料對(duì)項(xiàng)目定位而言有相當(dāng)重要的參考價(jià)值。其次因使用交通工具的變化，對(duì)道路需求的性質(zhì)會(huì)有相對(duì)地改變，連步行狀況也影響了道路兩旁不動(dòng)產(chǎn)的功能。例如我國(guó)不少大城市的商業(yè)街改為步行區(qū)，使得街道兩旁內(nèi)的土地利用和商業(yè)性質(zhì)也隨著改變，引進(jìn)了更多休閑類產(chǎn)業(yè)，道路兩旁也以休憩設(shè)施或步行道取代停車位。這是道路現(xiàn)狀及其發(fā)展影響土地利用方式的一個(gè)例子。 
　　
　　七、運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集 在城市發(fā)展過(guò)程中，各市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與城市開發(fā)建設(shè)關(guān)系非常密切，但由于行政區(qū)域之間互不相錄屬，行政部門相關(guān)設(shè)施分屬于不同機(jī)構(gòu)管轄，給城市的發(fā)展帶來(lái)不少問(wèn)題。為使城市發(fā)展能帶動(dòng)周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村發(fā)展，使相互依存關(guān)系得到適當(dāng)?shù)恼�合，�?qiáng)化城市運(yùn)輸系統(tǒng)范圍的機(jī)能，已成為城市發(fā)展的急先鋒。配合城市發(fā)展，著重交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，在城市交通運(yùn)輸方面，提高運(yùn)輸服務(wù)水準(zhǔn)，減少交通運(yùn)輸瓶頸的存在。因此健全城市運(yùn)輸系統(tǒng)，使各市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)間的發(fā)展緊密連接在一起，有利于縮短城鄉(xiāng)之間的差距，并促進(jìn)城市的進(jìn)一步發(fā)展。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，交通運(yùn)輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對(duì)交通運(yùn)輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問(wèn)題的了解是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過(guò)程中，可區(qū)分二大信息的搜集。 
　　
　�。ㄒ唬┙煌ㄟ\(yùn)輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運(yùn)輸系統(tǒng)可分為鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下。 
　　1 鐵路系統(tǒng)。
　　　　鐵路的能量一般都以路線運(yùn)載能力作為主要的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，路線容量受多種因素影響，其中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場(chǎng)路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運(yùn)輸方式等。但在鐵路發(fā)展過(guò)程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運(yùn)輸能力，其中以貨物運(yùn)輸能力及旅客運(yùn)輸能力最為重要。這些數(shù)據(jù)資料對(duì)商圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時(shí)，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計(jì)等資料。 
　　2 道路系統(tǒng)。
　　　　城市的道路系統(tǒng)，依據(jù)道路功能與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)都有正面影響。氫只有了解各項(xiàng)道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級(jí)等，才能掌握道路對(duì)項(xiàng)目定位的影響。 
　　
　�。ǘ�）交通運(yùn)輸規(guī)劃。
　　
　　　　交通運(yùn)輸規(guī)劃如地鐵網(wǎng)線、城市輕軌等的建設(shè)，對(duì)車站位置周圍的商圈有重大的影響，所以交通運(yùn)輸規(guī)劃信息資料的搜集是項(xiàng)目定位的一個(gè)關(guān)鍵所在。在資料取得過(guò)程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計(jì)劃，可由運(yùn)輸研究所、公路局、市政管委會(huì)等單位獲得；另外，可向相關(guān)研究機(jī)構(gòu)查詢一些相關(guān)的研究報(bào)告，諸如車輛使用公路長(zhǎng)度，公交車輛數(shù)等。 交通運(yùn)輸系統(tǒng)隱含許多與不動(dòng)產(chǎn)息息相關(guān)的機(jī)會(huì)與問(wèn)題，在進(jìn)行資料搜集之前，必須先確定所需運(yùn)輸系統(tǒng)資料的范圍、內(nèi)容以及時(shí)效，再選擇經(jīng)濟(jì)、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運(yùn)輸條件。 
　　
　　八、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動(dòng)相關(guān) 行業(yè)發(fā)展的效果，但是國(guó)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場(chǎng)列車，一窩蜂地推出市場(chǎng)潮流的產(chǎn)品，致使國(guó)內(nèi)市場(chǎng)到處充斥不符區(qū)域人文背景或經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品。如在菜市場(chǎng)旁建設(shè)高檔寫字樓的現(xiàn)象。 
　　
　�。ㄒ唬┤丝谠鲩L(zhǎng)率。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的供需有重要的影響。一般說(shuō)來(lái)，人口增長(zhǎng)率較高的區(qū)域，其不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷售量也較高。 
　　
　�。ǘ�）職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格上也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。 
　　
　　（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)�金融、服�?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來(lái)大量銀行機(jī)構(gòu)成的進(jìn)駐，自然造成對(duì)周邊服務(wù)業(yè)的需求，進(jìn)而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。 
　　
　　（四）流動(dòng)人口。區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的多少特性，對(duì)項(xiàng)目定位有絕對(duì)影響。一般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。 
　　
　　　　除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。 人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級(jí)資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計(jì)資料、家庭收支調(diào)查報(bào)告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計(jì)劃等等，對(duì)區(qū)域人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面的發(fā)展有詳細(xì)的解析。但在運(yùn)用這些次級(jí)資料時(shí)，最重要的是要以收集5年~10年長(zhǎng)期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢(shì)。 
　　
　　　　至于搜集流動(dòng)人口及特性資料的方法，則要擬定調(diào)查計(jì)劃，針對(duì)調(diào)查區(qū)域事先確定調(diào)查時(shí)段、調(diào)查方法、調(diào)查項(xiàng)目等，再派出經(jīng)過(guò)調(diào)查訓(xùn)練的調(diào)查員到調(diào)查區(qū)域取得不同時(shí)段的流動(dòng)人口數(shù)及流動(dòng)人口特性等資料。 
　　
　　　　人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料。如從人口的增長(zhǎng)率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費(fèi)狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求有明顯差異性。因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃時(shí)即可依照其商圈性質(zhì)特性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)牡昝婊蛏虉?chǎng)空間。人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料對(duì)地區(qū)的發(fā)展影響很大，在各項(xiàng)資料的收集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。 
　　
　　九、公共設(shè)施資料搜集 
　　
　　　　公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過(guò)程中是非常重要的，所以必須根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，由政府?dāng)M定公共設(shè)施項(xiàng)目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)。因此公共設(shè)施多少及完善與否直接影響不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。 由于城市土地有限，為鼓勵(lì)大面積的公共設(shè)施能有效地利用，政府應(yīng)積極推動(dòng)城市公共設(shè)施用地的多用途使用。如公園、廣場(chǎng)、學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的地下都可作為停車場(chǎng)使用，有助于解決目前嚴(yán)重的停車問(wèn)題。 
　　
　　　　公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學(xué)校、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、市場(chǎng)等公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)都有正面的影響價(jià)值。因此上述公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料；但如果是屬于尚未進(jìn)行的計(jì)劃，則應(yīng)深入調(diào)查該項(xiàng)公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。 
　　
　　　　在面對(duì)帶來(lái)負(fù)面影響的公設(shè)施時(shí)，地規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過(guò)設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑退縮以減少干擾。對(duì)區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種相應(yīng)措施。 
　　
　　十、商圈資料搜集 
　　
　　　　一般所謂的“商圈”，是指從事購(gòu)買行為及選擇到某處購(gòu)物其所分布的地區(qū)范圍，在些商圈內(nèi)所需考慮的條件包括：家庭房數(shù)、人口特性、生活形態(tài)、消費(fèi)行為等。針對(duì)商圈內(nèi)的人口密度、人口特性、生活形態(tài)、消費(fèi)行為等。針對(duì)商圈內(nèi)的人口密度、消費(fèi)能力高低、以及人潮、交通流量等�？蓪⑸倘�區(qū)分為下列幾種類型：
　　
　�。�1）鄰里中心型：大約半徑在1公里左右，一般稱為“生活商圈”；
　　
　　（2）大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”；
　　
　�。�3）副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)構(gòu)地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)；
　　
　�。�4）城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)（CBD），其覆蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來(lái)自四面八方。 商圈資料一般而言都沒(méi)有次級(jí)資料可供參考，需由項(xiàng)目個(gè)案負(fù)責(zé)人按調(diào)查目的及預(yù)算，擬定調(diào)查計(jì)劃，再實(shí)地派人以調(diào)查、訪問(wèn)或觀測(cè)等方式完成。如商圈內(nèi)居民生活形態(tài)或來(lái)商圈購(gòu)物的商圈外居民消費(fèi)形態(tài)泊調(diào)查，商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)查，商圈車流量調(diào)查等。另外可用計(jì)數(shù)器或攝像機(jī)等工具以掌握相關(guān)數(shù)量及質(zhì)量（如店面形象、面積人等）資料。下面舉二例說(shuō)明商圈資料如何搜集。 
　　
　　　　以一個(gè)從事店鋪經(jīng)營(yíng)開發(fā)的人來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)的黃金商圈如北京西單找尋店址，只要付出相當(dāng)代價(jià)，如挨家挨戶地沿街“掃”一遍，一般是可以取得開店空間的。但如何有找到有發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c(diǎn)，則是商圈資料收集重要也是較難的一環(huán)。在不同商圈，上述的各種調(diào)查項(xiàng)目如商圈的特性及可能適合的行業(yè)等資料就可能不同，因此商圈資料的收集有助于取得更有利的經(jīng)營(yíng)據(jù)點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)方式，以及如何規(guī)劃店鋪或攤位等等。 
　　
　　　　商圈的選擇，絕不能全憑個(gè)人感覺(jué)作出判斷，因?yàn)槿送�往�?huì)被自己的直覺(jué)所欺騙。而有些特定的行業(yè)或特殊的時(shí)段的需求，有些季節(jié)性的變化，容易造成對(duì)商圈發(fā)展?jié)摿υu(píng)估的偏差。因此，必須借助正確的方法以充分掌握商圈資料。 
　　
　　十一、市場(chǎng)需求資料搜集 
　　
　　　　在土地資料逐漸減少且土地成本日漸高漲的情況下，有許多房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸遠(yuǎn)離城市中心，而去較為偏遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展。但是房地產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)域特性極強(qiáng)，如何分析確定區(qū)域的需求呢？應(yīng)該規(guī)劃為什么項(xiàng)目，住宅還是倉(cāng)庫(kù)？潛在客戶在何處？這些都是使開發(fā)商困擾不已的問(wèn)題。
　　
　　　　一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)需求是以區(qū)域內(nèi)人口增長(zhǎng)為最主要的支持力，再配合該地區(qū)的交通運(yùn)輸建設(shè)，進(jìn)而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的最大可能量。人口逐年增長(zhǎng)的區(qū)域，如年增長(zhǎng)率在2%以上，且持續(xù)3年~5年為正增長(zhǎng)的區(qū)域，其對(duì)住宅的需求一定增加。例如，北京市西北部上地信息產(chǎn)業(yè)基地，隨區(qū)域內(nèi)人口在量遷入，該區(qū)域近年房地產(chǎn)需求量明顯城大。此外，交通運(yùn)輸建設(shè)也是城市發(fā)展繁榮的動(dòng)脈，如北京地鐵西單至蘋果園線的建成，造就了對(duì)北京西部地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)多年的大量需求。 
　　
　　　　我們還可以從某地區(qū)一年不動(dòng)產(chǎn)的投資金額與開工量、銷售額與面積、同類產(chǎn)品平均銷售率等資料，來(lái)了解該區(qū)域的房地產(chǎn)需求。一般而言，舊城區(qū)因可供建筑的地塊稀少，且人口飽和，因此對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有較穩(wěn)的需求，銷售率的表現(xiàn)也較便宜，容易吸引投資者，或?qū)е抡�策干預(yù)，需求可能不夠強(qiáng)勁和穩(wěn)定，銷售率容易大起大落。 再次，換屋需求的狀況也應(yīng)掌握。由高收入者手中將房屋轉(zhuǎn)售給中低收入者的下濾現(xiàn)象，對(duì)大面積的住房市場(chǎng)需求有一定的影響；此外還有某些特定的需求，如專為銀發(fā)族設(shè)計(jì)的老人公寓、單身貴族的套房住宅，及休閑度假的度假別墅或套房等。這些市場(chǎng)需求隨著社會(huì)變遷，老年人口增加，獨(dú)居或離婚人口增加而有一定的市場(chǎng)潛在需求。另外，在區(qū)域特生明顯的地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)，則該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)公開的個(gè)案的銷售狀況，是研究市場(chǎng)需求的一個(gè)非常重要的依據(jù)。 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品因區(qū)域性強(qiáng)，使得大多數(shù)開發(fā)商傾向于選定某些特定區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，而面對(duì)陌生的區(qū)域可能裹足不前。事實(shí)上，如能善于運(yùn)用有效的方法搜集市場(chǎng)需求資料，使開發(fā)商能在較短的時(shí)間就掌握市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿Γ瑒t有助于減少開發(fā)區(qū)域的限制，并使項(xiàng)目產(chǎn)品定位更能符合市場(chǎng)的需求。 
　　
　　十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集 
　　
　　　　房地產(chǎn)景氣究竟是指價(jià)格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是指交易量呢？一般人常因看到房?jī)r(jià)、銷售率或成交總金額不及市場(chǎng)最熱絡(luò)的時(shí)候，就認(rèn)為市場(chǎng)景氣不好，但仔細(xì)想想，一個(gè)有價(jià)無(wú)市的情況，哪有景氣可言？反過(guò)來(lái)地十分熱絡(luò)，難道不表示市場(chǎng)景氣好轉(zhuǎn)嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個(gè)結(jié)果，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場(chǎng)景氣的因素也應(yīng)該隨時(shí)注意。有資料表明，影響預(yù)售市場(chǎng)、現(xiàn)房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)景氣狀況的主要因素見(jiàn)表4—3。 表4—3 影響市場(chǎng)景氣因素比較表 項(xiàng)目影響因素 土地市場(chǎng) 現(xiàn)房市場(chǎng) 預(yù)售市場(chǎng) 
　　
　　1 金融政策 金融政策 金融政策 
　　
　　2 土地價(jià)格 房屋價(jià)格 房屋價(jià)格 
　　
　　3 預(yù)售市場(chǎng)銷售率 家庭收入 流動(dòng)資金多少 
　　
　　4 經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo) 通貨膨脹率 經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo) 
　　
　　5 房屋價(jià)格 經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo) 通貨膨脹率 
　　
　　　　由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣的最重因素。因此不動(dòng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長(zhǎng)期放款利率、貨幣供給額年增長(zhǎng)率及匯款率。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場(chǎng)景氣的關(guān)系分析如下：中長(zhǎng)期放款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場(chǎng)即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長(zhǎng)率大于5%時(shí)，預(yù)售市場(chǎng)銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。這些金融、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料除隨時(shí)注意報(bào)道外，并應(yīng)注重長(zhǎng)期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率之間的關(guān)系。 
　　
　　但在我國(guó)大部分地區(qū)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未得到充分發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融政策的反應(yīng)尚不及發(fā)達(dá)國(guó)家及港臺(tái)那么靈敏。 
　　
　　十三、銷售資料搜集 
　　
　　　　俗話說(shuō)：“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的推出是否銷售成功，依賴于其是否圾充分了解市場(chǎng)，避免劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對(duì)市場(chǎng)了解的方式就是要掌握各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場(chǎng)上產(chǎn)品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。 
　　
　　一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場(chǎng)資料及其他資料等。正面就對(duì)該三大類資料進(jìn)行探討。 
　　
　　（一）銷售海報(bào)樓書及廣告。
　　
　　　　海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特以、地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項(xiàng)目主要訴求重點(diǎn)及對(duì)象。不論銷售海報(bào)樓書或廣告，要直搗消費(fèi)者的心坎，必須全力突出個(gè)案的特色，海報(bào)上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)鹊取?nbsp;
　　
　　（二）銷售工地現(xiàn)場(chǎng)資料。
　　
　　　　銷售現(xiàn)場(chǎng)是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接、最真實(shí)的資料。來(lái)人、來(lái)電及購(gòu)買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問(wèn)內(nèi)容分析、購(gòu)買或未購(gòu)原因分析等，都是極有價(jià)值的參考資料。預(yù)訂與購(gòu)買現(xiàn)房的客戶數(shù)量的比例、客戶對(duì)價(jià)格認(rèn)同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價(jià)及產(chǎn)品的適合性。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以及調(diào)價(jià)狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場(chǎng)觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。 
　　
　�。ㄈ�）其他銷售資料。專業(yè)雜志如《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會(huì)定期披露市場(chǎng)上已公開或即將公開的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運(yùn)用時(shí)應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。 
　　
　　　　上述第一項(xiàng)資料可通過(guò)收集廣告媒體信息或到工地現(xiàn)場(chǎng)佯裝客房而取得；第三項(xiàng)資料可由訂購(gòu)方式或到圖書館參閱，也并不困難；第二項(xiàng)資料最真實(shí)也最難索取，需要經(jīng)常與各工發(fā)公司或代理公司的銷售人員維持良好關(guān)系，或通過(guò)地區(qū)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)或沙龍定期聯(lián)誼，以了解某工地銷售時(shí)的真實(shí)狀況。 從市場(chǎng)調(diào)查搜集而來(lái)的資料及信息，還需整理分析，而在整理資料時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：
　　
　�。�1）編號(hào)入檔：用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編入適當(dāng)類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。
　　
　�。�2）制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計(jì)表格，以便分析或經(jīng)較，便于查詢和利用。
　　
　�。�3）分析與解釋：因絕大多數(shù)資料的收集都來(lái)自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并釷對(duì)所需的資料詳細(xì)記錄，如客戶所在區(qū)域、對(duì)面積大小的反應(yīng)、樓層等，以便作進(jìn)一步深入分析及正確解釋。 分析整理完成之后要撰寫調(diào)查報(bào)告，提供決策層參考，因此報(bào)告必須簡(jiǎn)明扼要、條理分明，并且明顯標(biāo)示重點(diǎn)所在，使決策者能在短期間內(nèi)就可掌握資料的意義和參考價(jià)值。 
　　
　　十四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集 
　　
　　　　競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也無(wú)需作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入了解。 
　　
　　　　項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案狀況及動(dòng)態(tài)，這是不動(dòng)產(chǎn)銷售開發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對(duì)公開的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。 
　　
　　　　關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞健⒁?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)目的上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。 
　　
　　　　例如，從房型組合中各類型的戶數(shù)所占比例，可以了解該項(xiàng)目的主力房型，同時(shí)也可推測(cè)該項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。例如，若標(biāo)準(zhǔn)三房的比例較大，且該項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，則客戶七八成以上為區(qū)域內(nèi)的自住或換房型客戶；若產(chǎn)品為小面積套房，則其訴求對(duì)象常為泛區(qū)域性的投資或投機(jī)客戶。而房間數(shù)的配置更是可以看出該項(xiàng)目業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的著力程度，相同面積可增加一室或一廳，從而增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 
　　
　　　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)好壞常常能決定銷售率的高低，設(shè)計(jì)上的創(chuàng)意也能異軍突起創(chuàng)造高銷售率。例如市場(chǎng)銷售率普遍不理想時(shí)，在總價(jià)引導(dǎo)下為了替消費(fèi)者創(chuàng)造較多空間，常有 樓層挑高的復(fù)式夾合都市寸土寸金高房?jī)r(jià)的環(huán)境，因此個(gè)個(gè)都創(chuàng)造高銷售率，并且有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又如開放空間近年來(lái)成為許多樓盤的推案重點(diǎn)，但是住戶對(duì)此種產(chǎn)品常反應(yīng)一樓開放空間與非住房共享的不便之處，于是有些項(xiàng)目樓盤就將住戶設(shè)施部分設(shè)在樓上某一樓層，供住戶使用，使私密性、安全性公共性能兼顧。顯然，此種設(shè)計(jì)有助于提高銷售率。 
　　
　　　　定價(jià)方式也常決定樓盤銷售的順暢與否，以及是否對(duì)其他樓盤構(gòu)成威脅。定價(jià)一般分為垂直定價(jià)與平面定價(jià)，除考慮樓層外，朝向、采光、私密性、景觀、格局、棟距等都是考慮因素。業(yè)主可將規(guī)劃格局較差部分定價(jià)較低，作為廣告戶先期銷售，加快銷售速度。 
　　
　　　　此外，付款方式也是樓盤推介的一大特點(diǎn)。在國(guó)外及港臺(tái)，有由消費(fèi)者自由選擇貸款成數(shù) 并配合不同定價(jià)的付款方式，使消費(fèi)者選擇空間更大。 進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須充分掌握競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的相關(guān)資料，這從消極意義上講可避免競(jìng)爭(zhēng)，積極而言則可由競(jìng)爭(zhēng)者的資料中，發(fā)掘潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)及創(chuàng)意，以塑造本身產(chǎn)品的特色及競(jìng)爭(zhēng)。 
　　
　　十五、租金資料搜集 租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場(chǎng)；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 
　　
　　辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級(jí)。 
　　
　　商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動(dòng)其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展的密切性。 
　　
　　　　租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設(shè)備（如電話、煤氣、熱水）及有無(wú)地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無(wú)附屬設(shè)施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對(duì)比較可靠的立足點(diǎn)。 
　　
　　　　一般收集租金資料的方式有下列三種：
　　
　�。�1）以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕。
　　
　�。�2）可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)的中介公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。
　　
　�。�3）參考專業(yè)雜志的租金行情資料。 
　　
　　十六、資料補(bǔ)充 
　　
　　　　不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)因地域性強(qiáng)、差異性大，因此資料的收集及統(tǒng)計(jì)相當(dāng) 困難。開發(fā)商在項(xiàng)目推出前的產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位、定價(jià)時(shí)都需要充分信息支持，在此狀況下有彈性且可變通的收集信息方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商而言日益重要。下列是幾種當(dāng)資料不足時(shí)的補(bǔ)充方式，可供參考。 
　　
　�。ㄒ唬┩�類產(chǎn)品價(jià)格平均比較法。同一區(qū)域內(nèi)沒(méi)有參考項(xiàng)目個(gè)案推出時(shí)，可擴(kuò)大參考區(qū)域范圍，取其同類產(chǎn)品平均價(jià)格作為參考價(jià)值，對(duì)將推出的項(xiàng)目個(gè)案各項(xiàng)特性（地段、學(xué)校、景觀、建材、規(guī)劃等）給予適當(dāng)?shù)恼��?fù)權(quán)數(shù)，如果權(quán)數(shù)加總為正數(shù)，則定價(jià)價(jià)格可比此同類產(chǎn)品的平均價(jià)格高；反之，在定價(jià)策略上要多多斟酌。 
　　
　�。ǘ�）地段比較法。在相同地段上沒(méi)有預(yù)售項(xiàng)目可作參考時(shí)，可尋找同類型路段的價(jià)格參考，例如北京西單附近的公寓價(jià)格確定可參考東單附近的公寓價(jià)格。 
　　
　　（三）回顧參考法。老城區(qū)項(xiàng)目少，甚至一二年內(nèi)都無(wú)新項(xiàng)目推出，因此可以追溯到2年~3年前的市場(chǎng)項(xiàng)目個(gè)案資料，參考其規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、價(jià)格以推定新項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 
　　
　　（四）舊房行情推算法。在估算舊房?jī)r(jià)格時(shí)，可以就當(dāng)前同路段預(yù)售房屋行情打折，再視房屋新舊打折。裝潢估算一般都先打五折、3年內(nèi)折舊完畢。 
　　
　�。ㄎ澹┩瑯I(yè)詢問(wèn)法。代理公司或開發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查人員經(jīng)常接觸市場(chǎng)第一線，可就價(jià)格、規(guī)劃、面積征求對(duì)產(chǎn)品現(xiàn)狀格局的意見(jiàn)，以求更符合市場(chǎng)需求。但必須注意的是代理公司常常只是代理順暢銷售的產(chǎn)品，而不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商則還須考慮其他因素，如造價(jià)、施工難度、合法性，以及是否能順利交房等問(wèn)題。 
　　
　�。�六）廣告征求法。在項(xiàng)目未正式推出之前，可在工地設(shè)立展示櫥窗，設(shè)立接待中心或在報(bào)刊媒體登出欲推出產(chǎn)品的特性，以測(cè)試市場(chǎng)的反應(yīng)。一般而言，這些方式可收集消費(fèi)者對(duì)價(jià)格、面積、配置格局的初步反應(yīng)，如有必要可對(duì)產(chǎn)品再作修正。 
　　
　�。ㄆ撸﹩�(wèn)卷訪問(wèn)法。問(wèn)卷訪問(wèn)可針對(duì)不同目的而設(shè)計(jì)，對(duì)區(qū)域性較強(qiáng)的項(xiàng)目，可在區(qū)域內(nèi)設(shè)計(jì)對(duì)價(jià)格、面積偏好的問(wèn)卷，并依客戶層次、年齡、收放分析消費(fèi)者的接受度。 
　　
　　　　在眾多的比較參考方法中，用何種方法才是最好的印證或補(bǔ)充資料方式，應(yīng)視基地環(huán)境條件及對(duì)產(chǎn)品定位的類型不確定的程度而定。例如在新開發(fā)地區(qū)對(duì)大面積房屋的或小面積房屋的接受性及吸納量的研究，就需深入探討，因可參考資料有限，更要善于運(yùn)用方法補(bǔ)充不足的信息，才可確保產(chǎn)品在市場(chǎng)上的成功銷售。 
　　
　　十七、基地資料運(yùn)用 
　　
　　　　一個(gè)理想的住宅社區(qū)，對(duì)居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點(diǎn)，在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)充分掌握基地的特性，并結(jié)合市場(chǎng)的需求，以規(guī)劃具備競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。因此，基地內(nèi)外的生態(tài)、景觀、排水、地質(zhì)及環(huán)境影響評(píng)估等資料都對(duì)項(xiàng)目定位有舉足輕重的影響。 
　　
　　　　一般來(lái)說(shuō)地區(qū)環(huán)境的好壞影響產(chǎn)品定位的難易，以及是否能有充分發(fā)揮創(chuàng)意的空間。例如大面積基地開發(fā)，建筑物的配置，不管是單元規(guī)劃或是整體開發(fā)，都較易發(fā)揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產(chǎn)品的風(fēng)格及特色。因此在大型社區(qū)開發(fā)過(guò)程中，住宅或商業(yè)用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區(qū)位關(guān)系、公共設(shè)施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質(zhì)等，都與基地社區(qū)所處的區(qū)位、環(huán)境條件、規(guī)劃密度及公共設(shè)施機(jī)能等息息相關(guān)。 
　　
　　　　近年來(lái)城市土地價(jià)格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業(yè)活動(dòng)聚集于市中心，因此小基地高層化的發(fā)展成為當(dāng)前都市景觀鄰變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現(xiàn)狀必然影響定位的重點(diǎn)及方向，但就產(chǎn)品定位形態(tài)而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點(diǎn)。
　　
　　　　如面臨基地道路過(guò)窄，可以退縮建物，增加露臺(tái)空間，減少對(duì)其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。若遇到路沖，可以采取退縮基地、設(shè)立中庭或私設(shè)巷道等方式淡沖的缺陷，諸如對(duì)屋角、朝宇、排水溝等小問(wèn)題，除景觀略差外在格局平面上略做調(diào)整大都可解決。因此，基地的外在條件如果把握準(zhǔn)確，則可以發(fā)揮潛在的優(yōu)點(diǎn)，或可以進(jìn)一步通過(guò)產(chǎn)品定位而使缺點(diǎn)變優(yōu)點(diǎn)。 
　　
　　十八、交通流量資料運(yùn)用 
　　
　　　　交通流量大小對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業(yè)繁榮地區(qū)，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當(dāng)?shù)男腥肆髁�，才容易商息。交通流量大，但若車流僅是通過(guò)性質(zhì)，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡(jiǎn)易的餐飲店，其他商業(yè)則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過(guò)型以外的交通流量。 交通流量大的地點(diǎn)，在產(chǎn)品定位上傾向于規(guī)劃為商場(chǎng)、店面或辦公樓，在運(yùn)用交通流量資料時(shí)須流量資料時(shí)須注意下列事項(xiàng)。 
　　
　　（一）流量大對(duì)商業(yè)的影響。行人多流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業(yè)產(chǎn)品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業(yè)使用，這種形態(tài)除非是立意特佳的百貨公司，或由財(cái)團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)外，一般很難有成功的機(jī)會(huì)。有商場(chǎng)的地理位置不差，但產(chǎn)品定位時(shí)全以小面積持分方式出售，結(jié)果眾多所有權(quán)人無(wú)法統(tǒng)一管理，導(dǎo)致商業(yè)機(jī)能一直無(wú)法發(fā)揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業(yè)使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業(yè)場(chǎng)。應(yīng)注意的是人車分道，及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業(yè)干擾。 
　　
　�。ǘ�）流量大對(duì)辦公房的影響。流量大的街道的產(chǎn)品因其具備和其他服務(wù)性機(jī)構(gòu)的便利性及易于使客戶對(duì)其產(chǎn)品形象的認(rèn)知，因此趨向于規(guī)劃為高級(jí)辦公大樓。產(chǎn)品定位上常作大面積規(guī)劃，一樓給金融機(jī)構(gòu)或其他行業(yè)作營(yíng)業(yè)或展示使用。 
　　
　�。ㄈ�）流量大對(duì)露臺(tái)的影響。基地規(guī)劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺(tái)的，但因露臺(tái)形狀凹凸，模板難以統(tǒng)一，造成營(yíng)建成本提高。因此露臺(tái)的規(guī)劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點(diǎn)，露臺(tái)不宜設(shè)在低樓層。 
　　
　�。ㄋ模┝髁看髮�(duì)住宅產(chǎn)品的影響。平面流量大的街道，在政府規(guī)劃交通發(fā)展計(jì)劃時(shí)，常被列為主要高架快速道路設(shè)置的通過(guò)地點(diǎn)。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。 
　　
　�。ㄎ澹┝髁看筮m合商務(wù)旅館及休閑俱樂(lè)部的設(shè)立。近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)、外的商務(wù)誘客人口增加，對(duì)商務(wù)旅館的需求不斷提高。商務(wù)旅館的坐落地點(diǎn)都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路交流道附近，例如上海市虹橋機(jī)場(chǎng)、上�；疖囌镜�。 
　　
　　　　交通流量大小對(duì)各種產(chǎn)品的影響各有不同，諸如商場(chǎng)的一樓、二樓需要交通流量大、客流 集中的地方，但對(duì)住宅的安靜舒適要求則有負(fù)面的影響，此時(shí)除要隔阻噪音外，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上也需考慮面積大小或格局的調(diào)整。如室內(nèi)活動(dòng)空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來(lái)的噪音。其次是各道路車輛流量與行業(yè)的經(jīng)營(yíng)生存有直接關(guān)系，在交通要道常形成商業(yè)鼎盛的商業(yè)街或某些特定行業(yè)及可生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。 
　　
　　十九、運(yùn)輸系統(tǒng)資料運(yùn)用 
　　
　　　　完善的交通運(yùn)輸系統(tǒng)，可以節(jié)省乘客與貨物的運(yùn)輸時(shí)間，增進(jìn)交通安全與舒適，提高沿線土地使用價(jià)值，促進(jìn)城市人口均衡分布發(fā)展，改善沿線居民生活品質(zhì)。房地產(chǎn)也隨著運(yùn)輸系統(tǒng)的開拓完善而水漲船高，因此須善于運(yùn)用運(yùn)輸系統(tǒng)資料，使房產(chǎn)與交通脈絡(luò)結(jié)合，創(chuàng)造最高的附加價(jià)值。 
　　
　　　　在運(yùn)輸系統(tǒng)中，大眾運(yùn)輸系統(tǒng)所經(jīng)的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經(jīng)過(guò)已開發(fā)地區(qū)、開發(fā)中地區(qū)及尚未開發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點(diǎn)。例如，眾所皆知的車站，包拓火車站、地鐵站、公交轉(zhuǎn)運(yùn)站等對(duì)地區(qū)的商圈發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽笥杏绊懥�，因�?nbsp;以車站為中心的房地產(chǎn)開發(fā)附加價(jià)值最高也較容易成功。但在商圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開發(fā)應(yīng)因地因時(shí)制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉(zhuǎn)運(yùn)功能夠（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業(yè)機(jī)能上各有其經(jīng)營(yíng)開發(fā)的重點(diǎn)。運(yùn)輸系統(tǒng)中的商場(chǎng)的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉(zhuǎn)運(yùn)站，則常能吸引大型超市及綜合商場(chǎng)；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設(shè)立當(dāng)?shù)鼐用裣�費(fèi)的小型商店。所以運(yùn)輸系統(tǒng)資料的取得與應(yīng)用對(duì)項(xiàng)目定位而言相當(dāng)重要。 
　　
　　　　由于快速運(yùn)輸系統(tǒng)如高速公路的興建，及汽車持率的提高，使得活動(dòng)空間擴(kuò)大，城鄉(xiāng)距離因而縮短，因此城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)完善與否影響投資獲利性。如北京三、四環(huán)線所經(jīng)地區(qū)，帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)的熱絡(luò)。由于早期受限于交通條件，北京郊區(qū)、郊縣僅能開發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的產(chǎn)品，如以多層住宅等產(chǎn)品為主。在郊區(qū)與城區(qū)的交通聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)逐步完善后，訴求范圍就擴(kuò)大了，吸引了大量城市客戶，在產(chǎn)品定位上也可多樣化了，如可開發(fā)別墅等。對(duì)于使用分區(qū)不同的土地，其所需求的運(yùn)輸系統(tǒng)條件也可能不同，例如在住宅區(qū)基地面臨道路的流量，如是過(guò)道性質(zhì)，因車流大，人車混雜，不宜做大面積的住宅。商業(yè)區(qū)土地則須視基地環(huán)境的行業(yè)特性而定。工業(yè)區(qū)則需注意交通要道及港口的遠(yuǎn)近距離，以及產(chǎn)業(yè)對(duì)交通的依賴程度，如五金加工業(yè)大都偏好一層廠房，對(duì)交通系統(tǒng)依整較低；出口加工業(yè)因貨柜車進(jìn)出，對(duì)運(yùn)輸系統(tǒng)及對(duì)外交通道路依賴性高。所以工業(yè)區(qū)在產(chǎn)品定位上，需注意道路運(yùn)輸流量及可及性，才能吸引廠商的設(shè)廠。運(yùn)輸系統(tǒng)順暢與否及其所聯(lián)系的區(qū)域特性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位有相當(dāng)大的影響力。在進(jìn)行定位時(shí)，須能針對(duì)基地范圍掌握相關(guān)的運(yùn)輸系統(tǒng)資料，再結(jié)合基地本身的條件，才能真正規(guī)劃發(fā)揮地利的產(chǎn)品。 
　　
　　二十、公共設(shè)施資料運(yùn)用 
　　
　　　　公共設(shè)施建設(shè)在城市開發(fā)中扮演相當(dāng)重要的角色，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及市場(chǎng)的影響依公共設(shè)施類別及特性而不同，所以在產(chǎn)品定位的過(guò)程中，需要注意基地附近的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施有學(xué)校、公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、車站、廣場(chǎng)等。而相對(duì)地，如變電所、下水道等設(shè)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有較負(fù)面的影響。 
　　
　　　　在公共設(shè)施中，有些用地因尚未開發(fā)，并不知道何種用途或規(guī)劃什么，因此需深入查詢規(guī)劃狀況及開發(fā)訐劃，并了解該公共設(shè)施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場(chǎng)、停車場(chǎng)等出入口，對(duì)住宅的舒適性與秘密性有負(fù)面影響，但對(duì)店鋪或商場(chǎng)卻是有益。 因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品如辦公、商場(chǎng)、店鋪等，相當(dāng)依賴于公共設(shè)施出入口所帶來(lái)的人潮，所以項(xiàng)目基地在鄰近相關(guān)性的公共設(shè)施時(shí)，如項(xiàng)目本身規(guī)劃的出入口能與車站、廣場(chǎng)的出入口相呼應(yīng)，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值或經(jīng)營(yíng)潛力的挖掘，都能達(dá)到事半功倍的效果。 但住宅性質(zhì)的產(chǎn)品面臨上述的公共設(shè)施時(shí)，則宜采用多元化的產(chǎn)品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發(fā)大面積住宅。 公共設(shè)施中對(duì)一般住宅類型產(chǎn)品的直接影響，大約可區(qū)分為兩類別，一是可帶來(lái)正面效益 公共設(shè)施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場(chǎng)站等。設(shè)施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學(xué)校等都為直接影響，商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)關(guān) 等為間接性影響，對(duì)住宅產(chǎn)品較無(wú)強(qiáng)列的影響效果。故在利用現(xiàn)有的公共設(shè)施時(shí)，要取其可塑造的特點(diǎn)加以發(fā)揮利用，如項(xiàng)目個(gè)案基地面臨公園綠地、廣場(chǎng)、兒童游憩場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)，都有廣大的綠地及視野景觀，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優(yōu)點(diǎn)，而房型格局就可借助地利優(yōu)勢(shì)，可考慮中大面積的住宅。 但在面臨影響較大的負(fù)面公共設(shè)施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場(chǎng)站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險(xiǎn)性高且景觀較差的公用設(shè)施，因此在項(xiàng)目策劃、定位過(guò)程中除了降低面積，減少單價(jià)、總價(jià)，以減少因毗鄰負(fù)面影響公共設(shè)施的對(duì)抗性外，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免正面與負(fù)面公共設(shè)施的視覺(jué)沖突，例如可采取面對(duì)面設(shè)計(jì)，以減少這些負(fù)面公共設(shè)施的沖擊。 城市規(guī)劃擬一公共設(shè)施用地，在產(chǎn)品定位時(shí)則需考慮周邊環(huán)境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設(shè)施發(fā)展方向及趨勢(shì)，才能確保置地后產(chǎn)品定位時(shí)不致發(fā)生始料未及的偏差，影響投資開發(fā)的利益，為尚未開發(fā)用地確定規(guī)劃方案，確保銷售價(jià)位水準(zhǔn)及順利銷售。 
　　
　　二十一、商圈資料運(yùn)用 
　　
　　　　商圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。依照所在的地方來(lái)分，可以區(qū)分為設(shè)立于人潮稠密城市中心的都市中心型商圈，和設(shè)立于都市郊外的郊區(qū)型商圈。 商圈的土地條件，受大小環(huán)境、公共設(shè)施、交通、人口流動(dòng)量、消費(fèi)階層、購(gòu)買能力、消費(fèi)形態(tài)，乃至商圈的活動(dòng)時(shí)間距離等因素的影響。一般經(jīng)營(yíng)行業(yè)在決定開業(yè)地點(diǎn)時(shí)，從地點(diǎn)過(guò)去的發(fā)展到現(xiàn)在的狀況都必須納入考慮，因?yàn)樯倘κ且蛉司奂�而產(chǎn)生，而人的聚集也會(huì)因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡、職業(yè)收放等，關(guān)系到商圈的發(fā)展?jié)摿εc商業(yè)空間的功有配置。從現(xiàn)有商圈的行業(yè)種類即可大約看出端倪，一般零售業(yè)使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業(yè)如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業(yè)，面積約在150平方米以上。因此在現(xiàn)有商圈中最為明顯。 其次為大型商場(chǎng)及購(gòu)物中心。商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有通道大小、行業(yè) 分區(qū)、樓層高差順序、照明設(shè)備、招牌標(biāo)示、適度的光高或挑空等重點(diǎn)；但商場(chǎng)攤位能否經(jīng)營(yíng)成功，還要有特色，在規(guī)劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場(chǎng)的使用性，以增加商場(chǎng)使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規(guī)劃訴求要使二樓以上的商場(chǎng)再創(chuàng)價(jià)值。 
　　
　　　　商業(yè)土地條件在不同的場(chǎng)所和不同的商圈，可能適合各種不同的行業(yè)。城市中心的黃金地段，對(duì)某些行業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是盡然適合。如何去創(chuàng)造發(fā)展?jié)摿�，在商品定位上，若能掌握位置適合的用途及行業(yè)，人潮的活動(dòng)頻率，活動(dòng)空間范圍的擴(kuò)張，商圈發(fā)展方向，則開發(fā)商在產(chǎn)品定位上幾乎就確定了成功的機(jī)會(huì)。 
　　
　　二十二、市場(chǎng)景氣資料運(yùn)用 
　　
　　　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、心理等諸多因素。我國(guó)大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會(huì)出現(xiàn)一次景氣循環(huán)，而每月次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價(jià)波動(dòng)或平穩(wěn)、政局變動(dòng)、政府政策等影響市場(chǎng)的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系會(huì)特別明顯，例如下列各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到特定數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)景氣即會(huì)翻升或熱絡(luò)，其中以經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)若發(fā)生變化，將帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的變化，所以是不動(dòng)產(chǎn)景氣的先期指標(biāo)。 觀察房地產(chǎn)隨市場(chǎng)變化而變化的方式，可察覺(jué)市場(chǎng)景氣的波動(dòng)，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設(shè)計(jì)、議價(jià)幅度、價(jià)格水平、建村設(shè)備等。在這些適應(yīng)市場(chǎng)變化經(jīng)的方式中，與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調(diào)整，景氣好時(shí)房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時(shí)，因?yàn)橥顿Y者謹(jǐn)慎行事，不輕易將資金投入總價(jià)高的不動(dòng)產(chǎn)，而開發(fā)商也不愿冒著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨意推出大面積或高總價(jià)的產(chǎn)品，為擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，因此降低總價(jià)推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應(yīng)付不景氣的市場(chǎng)需求的潮流。 
　　
　　　　基于投資報(bào)酬的考慮，在不景氣時(shí)應(yīng)規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價(jià)促銷的風(fēng)險(xiǎn)，也可在短期內(nèi)回收資金。一般而言，這類產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品，如上述的中低樓層產(chǎn)品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)往宅產(chǎn)品，這些產(chǎn)品常是都能對(duì)抗市場(chǎng)不景氣。 面對(duì)不同的市場(chǎng)狀況，必須有不同的相應(yīng)措施，正確地掌握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產(chǎn)品。不景氣時(shí)還可創(chuàng)造出一些高附加價(jià)值的產(chǎn)品，如具實(shí)用性的公共設(shè)施、閣樓及夾層、復(fù)式組合產(chǎn)品如攤位商場(chǎng)及套房等，以帶動(dòng)買氣及創(chuàng)造行情。在市場(chǎng)景氣時(shí)，商場(chǎng)規(guī)劃可擴(kuò)展至二、三樓及地下樓， 以充分利用景氣時(shí)機(jī)。 
　　
　　　　大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品，大都是出現(xiàn)在市場(chǎng)景氣低迷的后期，結(jié)果是造成市場(chǎng)更加疲軟，市場(chǎng)銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，分析經(jīng)濟(jì)景氣狀況，探討市場(chǎng)成功的個(gè)案，通過(guò)資料收集、分析、判斷，找出市場(chǎng)間隙產(chǎn)品，進(jìn)而掌握最佳的產(chǎn)品定位，是面對(duì)景氣市場(chǎng)潛力需求的最佳方式。 二十三、銷售資料運(yùn)用 任何一個(gè)營(yíng)策略，絕對(duì)不可能無(wú)往而不利、放諸四海而皆準(zhǔn)，但“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”卻是商場(chǎng)成功的不二法寶。因此，如何運(yùn)用銷售資料，以達(dá)到知已知彼的目的，是項(xiàng)目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過(guò)程中所搜集的資料如果能適當(dāng)?shù)貐⒖挤治觯�找出可行、有效的信息用于產(chǎn)品定位，則一定會(huì)有助于增加市場(chǎng)致勝的機(jī)會(huì)。 
　　
　　　　在不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，客戶資料的運(yùn)用是最常見(jiàn)的，但懂得將銷售資料巧妙地運(yùn)用于產(chǎn)品定位的卻是不多。大都因?yàn)橘Y料記錄或分類不夠詳細(xì)，或是不夠完整，難于發(fā)掘資料的參考價(jià)值，或是缺乏運(yùn)用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類：
　　
　　一是來(lái)人來(lái)電分析；
　　
　　二是產(chǎn)品反應(yīng)分析。
　　
　　　　在來(lái)人來(lái)電分析中，又可細(xì)分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業(yè)分析、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、媒體分析等七大項(xiàng)，這要根據(jù)項(xiàng)目個(gè)案的性質(zhì)選擇重要的因素深入分析。例如，如果產(chǎn)品無(wú)強(qiáng)烈的購(gòu)買動(dòng)機(jī)定位，則可從來(lái)人來(lái)電的購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析中，發(fā)掘市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的需求動(dòng)機(jī)。 
　　
　　　　在個(gè)案銷售過(guò)程中，經(jīng)過(guò)媒體廣告訴求，從來(lái)人、來(lái)電所留下的記錄，可大概歸納出該項(xiàng)目個(gè)案的購(gòu)買年齡層、需求面積大小及對(duì)產(chǎn)品的偏好，如樓層、建材設(shè)備、環(huán)境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位具有參考價(jià)值。另外，根據(jù)參考項(xiàng)目已購(gòu)客戶的產(chǎn)品需求分析，可發(fā)掘目前前的房型、外觀造型、公共設(shè)施、建材設(shè)備等等的需求情況，這些都在是有限的銷售資料中可找到并可以應(yīng)用的信息。 其次為項(xiàng)目銷售速度及銷售情況分析，也即產(chǎn)品反應(yīng)分析。從參考項(xiàng)目在銷售過(guò)程中的銷售順序及速度，可發(fā)掘市場(chǎng)需求的量與質(zhì)，尤其是可以從觀察房屋的單價(jià)與總價(jià)的互動(dòng)關(guān)系，可發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)總價(jià)或單價(jià)的接受區(qū)間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經(jīng)歸納統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)銷售房屋面積大小的分布狀態(tài)及滯銷房型，因此該參考項(xiàng)目的需求狀況就可清楚地顯現(xiàn)出來(lái)。若與來(lái)人來(lái)電需求再做比較分析，即可看出一般市場(chǎng)需求與實(shí)際購(gòu)買需求的差距，從而可以預(yù)測(cè)產(chǎn)品走勢(shì)是趨向自用需求市場(chǎng)，還是投資需求市場(chǎng)。 
　　
　　　　盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用用于產(chǎn)品定位時(shí)參考的并不多，這反映出資料的價(jià)值不在于豐富，而在于運(yùn)用得當(dāng)。因此在運(yùn)用時(shí)，首先要辨別資料的參考價(jià)值，再將銷售資料應(yīng)用于產(chǎn)品定位的過(guò)程，才能使定位結(jié)果不至于偏離市場(chǎng)需求。 
　　
　　　　營(yíng)銷策劃助你騰飛發(fā)達(dá) 市場(chǎng)由賣方、買方和商品三大要素構(gòu)成，三者缺一不可。而營(yíng)銷則是將三者有機(jī)聯(lián)系在一起的有效手段。營(yíng)銷在三大要素中起到聯(lián)接與催化的作用。營(yíng)銷幫助賣方去分析，理解買方（消費(fèi)者的心理需求，保護(hù)并誘導(dǎo)消費(fèi)者的心理需求，協(xié)調(diào)買賣雙方，營(yíng)銷是以消費(fèi)者的需求為起點(diǎn)，也以消費(fèi)者最終滿足為歸宿。它必須在房地產(chǎn)還未動(dòng)工前就開始介入，從投資決策的塊的選擇，配套、前期設(shè)計(jì)，施工，銷售乃至物業(yè)管理等一系列問(wèn)題進(jìn)行全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度的滿足消費(fèi)者的需求，企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的定位的正確與否，決定著產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的成效。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，而營(yíng)銷策略是產(chǎn)品定位創(chuàng)品牌的重要途徑。而營(yíng)銷中的策劃，實(shí)際上是一種科學(xué)性的咨詢，這種咨詢是為實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，提出新穎思想對(duì)策。并制定出與之相切合實(shí)際詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃方案的制造性思維活動(dòng)。 歷史的時(shí)代已進(jìn)入新千年,WTO的大門已經(jīng)向國(guó)人敞開，新經(jīng)濟(jì)的浪潮已向中關(guān)村、黃埔江、大西部的成都卷來(lái)……，君不見(jiàn)，國(guó)外大公司進(jìn)入“中國(guó)式區(qū)”，哪一家企業(yè)身邊沒(méi)有咨詢策劃公司呢？哪一家企業(yè)進(jìn)入前不作一番市場(chǎng)調(diào)查？在發(fā)達(dá)國(guó)家，資產(chǎn)500萬(wàn)或銷售額2000萬(wàn)以上，的公司都有專業(yè)顧問(wèn)公司，這意味著老板的餓借腦，融智來(lái)把市場(chǎng)做得更大更好。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)進(jìn)入信息經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、品牌經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。知識(shí)以原子裂變的餓方式增一加。任何一個(gè)企業(yè)家、思想家不可能容盡所有學(xué)科，在專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的參量越來(lái)越多的餓今天，營(yíng)銷策劃的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然。 
　　
　　　　什么知名品牌，什么點(diǎn)擊率、注意力，什么市場(chǎng)占有率，有多少完全是高科技？高科技離開了營(yíng)銷與策劃有怎么進(jìn)入尋常百姓家？ ——————營(yíng)銷策劃助你騰飛發(fā)達(dá)。 
　　
　　　　我們的全案代理 
　　
　　1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析 
　　
　　1) 人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境分析 
　　
　　2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 
　　
　　3) 政策環(huán)境分析 
　　
　　4) 行業(yè)管理環(huán)境分析 
　　
　　2、 房地產(chǎn)購(gòu)買行為分析 
　　
　　1) 消費(fèi)者行為模式 
　　
　　2) 影響購(gòu)買者行為的主要因素 
　　
　　3) 購(gòu)買現(xiàn)房和期房的影響因素分析 
　　
　　3、 建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃關(guān)系 
　　
　　4、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略 
　　
　　5、 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃， 
　　
　　6、 組織與控制